Mietrecht

Wohnflächenabweichung

Mit Urteil vom 10. November 2010, VIII ZR 306/09 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietminderung wegen einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % dann nicht gerechtfertigt ist, wenn die Parteien im Vertrag deutlich festgelegt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.






Zurückbehaltungsrecht an der Miete

Mit Urteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung ein Zurückbehaltungsrecht nur für die Mieten geltend machen kann, die nach Kenntnis des Vermieters von dem Mangel fällig werden.






Mieterhöhung wegen Modernisierung auch ohne Ankündigung zulässig

Der BGH hat am 02.03.2011, VIII ZR 164/10, entschieden, dass eine Mieterhöhung wegen einer durchgeführten Modernisierung nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Vermieter die Durchführung der Arbeiten nicht vorher angekündigt hat.






Erstattung eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung kein Schuldanerkenntnis

Der BGH hat mit Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09 entschieden, dass ein Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungfrist auch dann noch verändern kann, wenn er ein sich aus der ursprünglichen Abrechnung ergebendes Guthaben an den Mieter ausgezahlt hatte.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH ein entsprechendes Urteil des Landgerichts Bielefeld bestätigt.






Gartenpflege

Das OLG Köln hat mit Urteil vom 21.10.2010, 1 S 119/09, entschieden, dass dem Vermieter kein Direktionsrecht hinsichtlich der Art der Gartenpflege durch den Mieter zusteht.






Belegkopien zur Nebenkostenabrechnung

Bereits im Jahr 2006 hat der BGH entschieden, dass der Mieter die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belege beim Vermieter einsehen muss und keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien hat.
Mit Beschluss vom 13.03.2010 hat der BGH abweichend von der bisherigen Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass ein in einen anderen Ort verzogener Mieter dann Anspruch auf Übersendung von Belegkopien haben kann, wenn ihm die Kosten der Anreise nicht zuzumuten sind.
Ob dies der Fall ist, muss im Einzelfall geprüft werden.






Kosten von Modernisierungsarbeiten

Mit Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 173/10 hat der BGH entschieden, dass zu den Kosten einer Modernisierungsmaßnahme, die der Vermieter mit jährlich 11 % auf die Mieter umlegen darf, auch Renovierungskosten zählen, die in einer Wohnung erst aufgrund der Modernisierungsmaßnahme erforderllich geworden sind.
Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter auf Verlangen des Mieters an diesen einen Vorschuss für die nach Einbau von Wasserzählern erforderliche Neutapezierung gezahlt und die Tapezierungskosten dann ebenfalls in die Mieterhöhung von jährlich 11 % der Modernisierungskosten einbezogen.






Anspruch der Wohnungseigemergemeinschaft auf Auskunft zur Jahresabrechnung als unteilbare Leistung- Einsicht in die Verwalterakte

Gemäß Urteil des BGH vom 11.02.2011-V ZR 66/10 ist das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben. Dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu. Erst wenn die Gesamtheit der Wohnungseigentümer trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers davon keinen Gebrauch macht, kann dieser die Auskunft allein verlangen.

Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers selbstverständlich immer dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.







Instandhaltungsrücklage/Wohnungseigentumsrecht

Der BGH hat am 04.12.2009 entschieden, dass der Wohnungseigentumsverwalter Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage nicht als Kosten ausweisen darf.

Der Verwalter muss die Instandhaltungsrücklage nach den Beträgen entwickeln, die die Wohnungseigentümer hierauf geleistet haben. Leistet ein Wohnungseigentümer sein Wohngeld nicht oder nicht vollständig, sind entsprechende Kürzungen bei der Instandhaltungsrücklage vorzunehmen,da der Wohnungseigentümer dann auch seine Beträge zur Instandhaltungsrücklage nicht oder nur teilweise gezahlt hat.

Der Verwalter muss nicht nur das Bankkonto mit den Instandhaltungsrücklagen darstellen, sondern auch die Entwicklung der Sollrücklage, also den Betrag, den die Eigentümergemeinschaft haben müsste, wenn alle Beträge ordnungsgemäß bezahlt worden wären und die hiervon abweichende Angabe der tatsächlich kumuliert gezahlten Beträge. Dies ist nur möglich mit Hilfe einer Saldenliste, aus der die Fehlbeträge der einzelnen Wohnungseigentümer abzulesen sind.






Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Wenn ein Mieter die Miete auch nach einer Abmahnung des Vermieters weiter unpünktlich bezahlt, rechtfertigt dies eine Kündigung durch den Vermieter aus wichtigem Grund. Nach der Entscheidung des BGH vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10, gilt dies auch dann, wenn der Mieter aufgrund eines vermeidbaren Irrtums glaubte, die Miete sei immer erst Mitte des laufenden Monats zur Zahlung fällig.